本報訊(記者毛藝融)記者獲悉，中信建投（601066）-外高橋（600648）集團持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃于2025年11月25日在上交所成功設立，發(fā)行規模18.30億元，是市場(chǎng)首單以工業(yè)廠(chǎng)房作為底層資產(chǎn)的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS(以下稱(chēng)為“機構間REITs”)。

　　該項目采用詢(xún)價(jià)發(fā)行機制，詢(xún)價(jià)區間17.76億至18.30億元，吸引廣大投資人踴躍認購，最終實(shí)現發(fā)行規模18.30億元，較項目公司股權估值溢價(jià)約3%。獲配投資人合計21家，覆蓋保險、銀行理財、券商、地方國資等多種類(lèi)型。本項目通過(guò)詢(xún)價(jià)機制，充分發(fā)揮機構間REITs市場(chǎng)的定價(jià)功能，體現了投資者對本項目的高度認可，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現了國有資產(chǎn)保值增值。

　　多層次REITs市場(chǎng)建設

　　助力工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)資產(chǎn)首次入池

　　本項目是全國首單工業(yè)廠(chǎng)房機構間REITs，也是上海地方國企首單機構間REITs，既擴充了機構間REITs的資產(chǎn)范圍，又為地方國企存量資產(chǎn)盤(pán)活開(kāi)創(chuàng )了新的權益融資渠道，具備極強的示范效應。

　　本項目底層資產(chǎn)為外高橋集團持有的4個(gè)標準廠(chǎng)房項目，均位于上海市外高橋保稅區，合計建筑面積約19.06萬(wàn)平方米，平均出租率93.16%，主要租戶(hù)覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發(fā)等行業(yè)，聚集了多家外資企業(yè)在中國的分撥中心、研發(fā)總部等，契合區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向和戰略部署。

　　工業(yè)廠(chǎng)房相較于商業(yè)物業(yè)通常具備更長(cháng)的租約期限，保證了底層現金流的長(cháng)期穩定和可預測性，與REITs產(chǎn)品要求的長(cháng)期穩定分紅特點(diǎn)高度契合。機構間REITs作為創(chuàng )新權益融資工具，是構建多層次REITs市場(chǎng)的重要一環(huán)，具備更廣泛的準入資產(chǎn)類(lèi)型及更靈活的機制設置，可作為工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)資產(chǎn)在資本市場(chǎng)開(kāi)展權益融資的重要渠道。

　　繼去年成功發(fā)行倉儲物流公募REITs后，外高橋集團在今年成功落地工業(yè)廠(chǎng)房機構間REITs，打造了優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展的雙REITs資產(chǎn)上市平臺，助力集團在資產(chǎn)盤(pán)活領(lǐng)域實(shí)現“雙輪驅動(dòng)”，為集團進(jìn)一步實(shí)施戰略轉型、提質(zhì)增效的改革發(fā)展提供了新動(dòng)力。

　　某投資機構負責人表示：“本項目底層資產(chǎn)為工業(yè)廠(chǎng)房，總體成長(cháng)性較好，且部分廠(chǎng)房為定制化建設，租戶(hù)初期投入高、租約長(cháng)期穩定，底層現金流持續、穩定、可預期，是開(kāi)展機構間REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外本項目原始權益人外高橋集團是外高橋區域唯一的國有開(kāi)發(fā)集團，主體優(yōu)質(zhì)、運營(yíng)能力強、擴募資產(chǎn)充足，為本項目后續運營(yíng)及擴募提供了有力保障�！�

　　積極落實(shí)多項機制

　　保障項目成功落地

　　據悉，本項目設置運營(yíng)收入考核機制，并通過(guò)對運營(yíng)管理機構及運營(yíng)團隊的激勵約束機制，提高運營(yíng)效率。同時(shí)，引入產(chǎn)品管理委員會(huì )決策機制，投資人代表可作為委員參與標的資產(chǎn)的運營(yíng)管理和考核決策。此外，產(chǎn)品按季度進(jìn)行信息披露，圍繞投資者關(guān)注的出租率、租金單價(jià)水平、租金收繳率及運營(yíng)凈收入等指標，及時(shí)披露底層資產(chǎn)運營(yíng)質(zhì)量，匹配產(chǎn)品權益屬性，以便投資人進(jìn)行自主決策。

　　項目存續期間，計劃管理人提供包括交易撮合、報價(jià)服務(wù)在內的二級交易支持，以提高產(chǎn)品二級市場(chǎng)流動(dòng)性。同時(shí)，本項目開(kāi)創(chuàng )性地采用“基準收益+超額收益”的分配機制，超額收益可在產(chǎn)品發(fā)行后持續吸引市場(chǎng)潛在投資人的關(guān)注。產(chǎn)品還設置了靈活的擴募機制，可持續將優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠(chǎng)房項目裝入該資產(chǎn)上市平臺，實(shí)現“投、融、管、退”的良性循環(huán)。

　　中信建投相關(guān)負責人表示：“未來(lái)，中信建投證券將積極研究在機構間REITs中引入基金經(jīng)理制度，由基金經(jīng)理作為項目公司高管，切實(shí)做好存續期間底層資產(chǎn)的運營(yíng)管理，通過(guò)資產(chǎn)管理提升產(chǎn)品價(jià)值�！�

　　機構間REITs定位于權益型上市產(chǎn)品，是構建多層次REITs市場(chǎng)的重要一環(huán)，是“盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資”的重要創(chuàng )新工具。

　　自2023年推出首單機構間REITs以來(lái)，上交所在證監會(huì )指導下，致力于建設持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場(chǎng)，率先實(shí)現商業(yè)物業(yè)、基礎設施、保租房、能源基礎設施、倉儲物流、數據中心、擴募等標桿項目持續落地，推動(dòng)激勵約束、信息披露、二級交易等創(chuàng )新機制落地，制定產(chǎn)品示例落地與業(yè)務(wù)問(wèn)答，實(shí)現與公募REITs協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，成為機構間REITs的策源地、主陣地和最佳實(shí)踐地。截至目前，已有50單項目申報，申報規模近1200億元，并已成功發(fā)行20單項目，發(fā)行規模超過(guò)450億元。

　　上交所相關(guān)負責人表示：“現階段，上交所秉承發(fā)展與安全并重的理念，積極推動(dòng)機構間REITs市場(chǎng)建設。一方面，堅守安全底線(xiàn)，嚴把項目入口關(guān)，聚焦‘貨真價(jià)實(shí)’核心要求，確保底層資產(chǎn)真實(shí)可靠不造假、信息披露準確完整不隱瞞、資產(chǎn)預期回報穩定合理不虛高。另一方面，尊重市場(chǎng)規律，激發(fā)內生動(dòng)力，充分保障投融資主體的市場(chǎng)化博弈與價(jià)格發(fā)現功能，對估值不作剛性限制，通過(guò)完善市場(chǎng)機制促進(jìn)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的形成與發(fā)現，切實(shí)推動(dòng)市場(chǎng)持續健康發(fā)展與活力釋放�！�

　　上交所表示，下一步，將按照證監會(huì )總體部署，圍繞機構間REITs市場(chǎng)組織和生態(tài)建設，進(jìn)一步有效推動(dòng)項目落地，完善相關(guān)機制及配套規則，全面推動(dòng)機構間REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。