近期，房地產(chǎn)行業(yè)捷報頻傳。一方面，民營(yíng)房企境外債融資成功破冰，行業(yè)融資環(huán)境呈現邊際改善態(tài)勢。另一方面，出險房企的化債工作也紛紛傳來(lái)好消息。

　　6月27日，旭輝控股集團（00884）宣布其境外債務(wù)重組計劃獲香港高等法院批準，計劃生效日期已落實(shí)。這一成果在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整變革的當下顯得尤為關(guān)鍵，它不僅為旭輝自身的重啟發(fā)展奠定堅實(shí)基礎，更為整個(gè)行業(yè)的債務(wù)化解工作注入了一劑強心針。

　　旭輝境外債務(wù)重組的成功獲批，讓市場(chǎng)看到了民營(yíng)房企在逆境中求生的可能，也為其他面臨類(lèi)似困境的企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗和信心。深入梳理旭輝的重組路徑，可以發(fā)現五大核心要素構筑了其闖關(guān)成功的基石。

　　管理層躬身入局，專(zhuān)業(yè)團隊高效推進(jìn)

　　自2022年11月啟動(dòng)境外債務(wù)重組之時(shí)，旭輝便迅速成立了由主要債權人組成的美元債小組與銀團委員會(huì )，這一行動(dòng)有力地保障了溝通的順暢，有效避免了雙方相互掣肘的情況，為重組工作構建了堅實(shí)的協(xié)作基礎。

　　在過(guò)去的2年半中，旭輝內部成立了專(zhuān)業(yè)團隊，專(zhuān)門(mén)負責重組事務(wù)。同時(shí)，大股東與管理層深度參與關(guān)鍵決策與談判，確保了內部執行的高效性以及對市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的快速響應。旭輝控股實(shí)控人、董事局主席的林中更是頻繁穿梭于上海與香港兩地，持續與金融機構、債權人代表進(jìn)行溝通與商談，全力推動(dòng)境外債務(wù)重組方案的達成。

　　為應對復雜的局面，旭輝還引入了專(zhuān)業(yè)中介機構，為精準落實(shí)各方意圖提供了有力支持，進(jìn)一步提升了重組工作的專(zhuān)業(yè)性和可靠性。

　　方案設計靈活多元，精準匹配債權人訴求

　　據悉，旭輝境外債務(wù)重組本金總規模68.58億美元，包括10筆高級債、1筆可轉債、1筆永續債以及13筆境外貸款，涉及銀行、銀團、長(cháng)線(xiàn)基金、短線(xiàn)基金、對沖基金等多類(lèi)投資人。

　　為了充分兼顧眾多債權人的不同訴求，旭輝精心設計了重組方案，該方案遵從“短端削債，中端轉股，長(cháng)端保本降息”的框架，并提供了五大選項。其中，短端方案能夠滿(mǎn)足對沖基金的套現需求；轉股方案則契合了困境反轉基金對地產(chǎn)股反彈的預期；保本方案符合養老基金及商業(yè)銀行的風(fēng)控要求；此外，旭輝還開(kāi)創(chuàng )性地提供了人民幣還款選項，精準地回應了境內金融機構的需求。

　　這些選項在年期和還本方式上各有特點(diǎn)，其目的是為了滿(mǎn)足債權人在保本訴求、即時(shí)受償訴求、退出訴求和共享收益訴求之間，能夠做出最符合自身利益的選擇。這種多元化的“菜單”式方案，顯著(zhù)提升了債權人對重組計劃的接受度。

　　在6月3日舉行的債權人會(huì )議上，共有1250名持有總額79.33億美元的計劃債權人參與了投票。其中，有1236名持有總額73.51億美元的債權人投票贊成重組計劃，贊成比例高達92.66%。這一高比例的贊成票，充分體現了旭輝重組方案的合理性和可行性得到了廣大債權人的高度認可。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增信，彰顯履約誠意

　　境外債務(wù)重組方案背后，旭輝拿出多個(gè)核心商業(yè)綜合體及境外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為增信擔保，并通過(guò)控股股東將股東貸款轉股、停收現金股息等方式強化共擔機制。此舉為債權人提供了堅實(shí)的現金流與資產(chǎn)價(jià)值保障，有力彰顯公司誠意。

　　截至2024年末，旭輝的凈資產(chǎn)超過(guò)500億元，是少數資產(chǎn)規模大于負債的民營(yíng)房企之一。在出險房企中，這一優(yōu)勢極為稀缺，為重組談判奠定了堅實(shí)的基礎。

　　經(jīng)營(yíng)底盤(pán)穩固，信用根基未失

　　在市場(chǎng)動(dòng)蕩、行業(yè)人才流失的背景下，旭輝依然保持了組織架構的穩定，核心管理層留存率較高，團隊建制完整且高效運作。公司憑借多元化的業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)，維持了與戰略重啟發(fā)展相匹配的專(zhuān)業(yè)團隊規模，為戰略落地提供了堅實(shí)的人才保障，極大地增強了債權人的信心。

　　同時(shí)，得益于旗下項目良好的資債狀況，旭輝積極投身“白名單”項目展期協(xié)商。2024年，公司有55個(gè)項目獲得“白名單”融資支持。通過(guò)“白名單”提供的融資置換、展期降息等舉措，以及堅持持續歸還銀行貸款，旭輝維護了基本的銀行信用，保障了項目經(jīng)營(yíng)的平穩有序，也為其品質(zhì)交付奠定了堅實(shí)基礎。

　　在行業(yè)普遍陷入交付危機的背景下，旭輝過(guò)去三年實(shí)現27萬(wàn)套新房高品質(zhì)交付，交付率95%，位列行業(yè)前列。憑借這一份出色的交付成績(jì)單，旭輝贏(yíng)得了地方政府的支持與良好的社會(huì )聲譽(yù)，同時(shí)也鞏固了其客戶(hù)基礎。

　　戰略轉型明晰，勾勒復蘇藍圖

　　面向未來(lái)發(fā)展，旭輝已明確將轉向“低負債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”的發(fā)展路徑，聚焦三大核心業(yè)務(wù)板塊：穩定的收租業(yè)務(wù)、高度聚焦的自營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及大力發(fā)展的房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)，旨在降低對傳統開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的依賴(lài)，開(kāi)拓多元利潤增長(cháng)點(diǎn)。

　　為清晰指引轉型路徑，旭輝制定了詳盡的“五步走”戰略規劃，從債務(wù)重組完成、修復資本市場(chǎng)信用，到輕資產(chǎn)擴盤(pán)、完成盈利模式切換，最終實(shí)現股東回報重啟，為債權人描繪了共享未來(lái)發(fā)展紅利的藍圖。

　　匯豐銀行在最新報告中指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)清算進(jìn)程出現“局勢扭轉的曙光”。該行分析認為，展望未來(lái)，困境中的開(kāi)發(fā)商將逐步退出重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉而專(zhuān)注于輕資產(chǎn)項目管理。匯豐特別強調，這一轉型成功的關(guān)鍵前提是大幅削減債務(wù)以重振資產(chǎn)負債表。在其覆蓋的研究對象中，旭輝因股東權益保存相對較好，被認為更有能力駕馭這一轉型挑戰。

　　旭輝此次重組突圍并確立清晰的轉型戰略，其意義已超越企業(yè)個(gè)體。對于眾多仍在債務(wù)化解道路上艱難前行的同行而言，旭輝的突圍路徑無(wú)疑點(diǎn)亮了一盞指路航燈。該案例有力地印證了，在行業(yè)深度調整的關(guān)鍵時(shí)期，主動(dòng)溝通、方案創(chuàng )新、資產(chǎn)誠意、經(jīng)營(yíng)堅守與戰略清晰這五大要素，是打通債務(wù)重組之路、實(shí)現企業(yè)涅槃重生不可或缺的關(guān)鍵所在。