面對本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，龍湖集團（00960.HK，下稱(chēng)“龍湖”）選擇及早“踩剎車(chē)”，主動(dòng)壓降負債規模。

　　8月29日，龍湖發(fā)布2025年半年報，期內，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入587.5億元，同比增長(cháng)25.4%，其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現合約銷(xiāo)售金額350.1億元，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比約90%；由運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現132.7億元，占總營(yíng)業(yè)收入22.6%。

　　公司擁有人應占溢利為32.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后公司擁有人應占核心溢利13.8億元。

　　負債方面，截至報告期末，龍湖有息負債較2024年底壓降65.3億元，在手現金為446.7億元，凈負債率為51.2%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為56.1%。

　　與此同時(shí)，上半年，龍湖于上海、重慶、蘇州、貴陽(yáng)4座核心城市獲取4幅土地，新增土儲總建筑面積24.9萬(wàn)平方米，權益面積18.4萬(wàn)平方米。截至2025年6月30日，龍湖土地儲備合計2840萬(wàn)平方米，權益面積為2113萬(wàn)平方米。

　　對于樓市走勢，在業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖董事會(huì )主席兼首席執行官陳序平表示，當前樓市的止跌回穩對于中國經(jīng)濟以及金融穩定是非常關(guān)鍵的，“接下來(lái)的走勢，我們覺(jué)得短期內還是要看政策刺激的力度�！�

　　“對于中長(cháng)期，我們仍然非�？春弥袊�房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的韌性，因為一二線(xiàn)城市核心地段仍然缺少‘好房子’，核心地段的改善需求仍然非常強勁，建好房子、提供好產(chǎn)品、好服務(wù)仍然是值得長(cháng)期去做的業(yè)務(wù)�！标愋蚱秸f(shuō)道。

　　負債高峰或將在年底過(guò)去

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調整期內，龍湖始終強調壓降負債。2022年年中，龍湖明確提出降負債，此后公司多次提前償還未到期債務(wù)。

　　據其財報，截至到6月底，龍湖綜合借貸總額為1,698億元，較2024年年末下降65.3億元，有息負債中銀行融資占比高達87%；平均融資成本為年利率3.58%，利率為歷年低點(diǎn)；平均合同借貸年期為10.95年，達到歷史高位。

　　在債務(wù)結構方面，截至報告期末，龍湖1年內到期的短期債務(wù)占比降低至15.1%，長(cháng)短債配比更加合理，短期內償債壓力有限；同時(shí)調配境內外債占比，外幣債務(wù)占比下降至14.0%，其中100%的外債已做掉期對沖。

　　截至目前，龍湖年內已累計兌付債券本息合計約145億元，年內到期債券已全部?jì)斶�完畢，且2026年底前無(wú)境外到期債券。

　　在業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖首席財務(wù)官趙軼介紹，今年，龍湖陸續兌付了101億境內信用債和35億中債增信債券。龍湖年底還有一筆85億元海外銀團貸款，目前已經(jīng)提前償付10億元，未來(lái)幾個(gè)月龍湖將會(huì )逐步對其進(jìn)行分期償付。

　　陳序平表示，經(jīng)過(guò)三年的時(shí)間，龍湖降低有息負債400億元，到今年底還要再降200億元。龍湖將會(huì )用三年半的時(shí)間降低600億元有息負債，到今年年底，龍湖境內信用債券余額僅有44億，“負債高峰在今年年底就過(guò)去了�！�

　　即便負債高峰已過(guò)，龍湖未來(lái)還會(huì )繼續壓降負債規模。在業(yè)績(jì)會(huì )上，陳序平給出了到2028年每年降低100億元有息負債的目標。

　　趙軼介紹到，2026年，龍湖需要償還的債務(wù)低于2025年40%的債務(wù)，2027年及其以后，龍湖償還的債務(wù)還會(huì )大幅減少。未來(lái)，龍湖債務(wù)規模將會(huì )穩定在1000億元左右。

　　“未來(lái)龍湖的融資和債務(wù)管理策略是保持負債規模穩步有序下降，堅決不展期不逾期；進(jìn)一步優(yōu)化融資結構，加大長(cháng)期債務(wù)，控制好短期債務(wù)，短債占比在15%基礎上逐年減少；逐漸減少外幣債務(wù)，同時(shí)保持100%的掉期�！壁w軼說(shuō)。

　　經(jīng)營(yíng)性收入占總營(yíng)業(yè)收入22.6%

　　地產(chǎn)行業(yè)在深度調整中加速重構，面對這一輪周期，龍湖除了選擇調整債務(wù)結構外，還將優(yōu)化資產(chǎn)組合放在重要位置。

　　其中，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成為龍湖核心溢利的主要來(lái)源。2025年上半年，由運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現132.7億元，創(chuàng )歷史新高，占總營(yíng)業(yè)收入22.6%。

　　龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)包括運營(yíng)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)兩部分。運營(yíng)業(yè)務(wù)包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理；服務(wù)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、代建業(yè)務(wù)。

　　據其財報，今年上半年，龍湖運營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為70.1億元，同比增長(cháng)2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理的占比分別為78.5%和21.5%，運營(yíng)毛利率為77.7%，較上年增長(cháng)2.3%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為62.6億元，較上年增長(cháng)0.02%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30.0%。

　　運營(yíng)業(yè)務(wù)板塊中，龍湖商業(yè)上半年新增運營(yíng)1座天街。截至目前，龍湖商業(yè)累計運營(yíng)89座商場(chǎng)（分期項目合并后商場(chǎng)個(gè)數），上半年租金收入同比增長(cháng)4.9%至55億元，銷(xiāo)售客流均實(shí)現兩位數增長(cháng)，營(yíng)業(yè)額同比增長(cháng)17%，日均客流同比增長(cháng)11%，上半年出租率為97%。

　　趙軼表示，商業(yè)投資業(yè)務(wù)是一個(gè)重資產(chǎn)賽道，龍湖已經(jīng)向其投入了1000多億元，現在公司開(kāi)始收獲回報。上半年，該業(yè)務(wù)毛利率超過(guò)75%，凈利率超過(guò)40%，下半年龍湖還要再開(kāi)10座商場(chǎng)。

　　與此同時(shí)，資管旗艦品牌“龍智資管”，涵蓋長(cháng)租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公及健康養老等六大業(yè)務(wù)。2025上半年，龍智資管收入15.1億元，其中長(cháng)租公寓品牌冠寓已開(kāi)業(yè)房源12.7萬(wàn)間，整體出租率95.6%。

　　服務(wù)業(yè)務(wù)板塊上半年實(shí)現收入55.3億元，物業(yè)在管項目約2200個(gè)，在管面積約4億平方米。

　　龍湖智創(chuàng )生活首席執行官宋海林表示，上半年，物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入同比下降4.3%。收入下降原因一方面是龍湖主動(dòng)退出了一些限價(jià)過(guò)低的外拓項目；另一方面是龍湖調整聚焦增值類(lèi)業(yè)務(wù)，砍掉了一些相對低效的業(yè)務(wù)，這樣做的目的是為了未來(lái)能夠有質(zhì)量、可持續的增長(cháng)。

　　而智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”在2025上半年實(shí)現營(yíng)收7億元，同比增長(cháng)65%，新增代建面積852萬(wàn)平方米，代建項目銷(xiāo)售額84億元。

　　在業(yè)績(jì)會(huì )上，陳序平表示，龍湖有信心完成經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)構建自身在所處板塊的競爭優(yōu)勢，持續保持增長(cháng)。今年上半年，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖核心溢利的主要來(lái)源，形成壓艙石作用。

　　“面向未來(lái)，我們會(huì )堅持“三個(gè)聚焦”戰略。一是會(huì )把業(yè)務(wù)聚焦在50-60個(gè)重點(diǎn)城市；二是把業(yè)務(wù)聚焦在自身能力有護城河的業(yè)務(wù)上，有些低效沒(méi)有護城河的業(yè)務(wù)會(huì )縮減；第三就是要堅持服務(wù)好B端戰略級大客戶(hù)�！彼魏Ａ直硎�。